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逐日房产干货第一时间泛起在你的眼前！
近段时间，天下楼市土崩瓦解。
一线都会北上广深轮流出台调控政策，全线打压房价。
地产同伙戏称，好像在打擂，看谁出招快、稳、狠，要了老命。
特别是北京，近期传出，为了限制二手房市场买卖热度，监管部门要求中介机构降低“带看频次”：
一周之内，每套屋子被买家看的次数不跨越2组。
之前我们都以为，二手房买卖市场是相对自由的，一个愿打一个愿挨，天王老子都管不着。
但看完这份答应书后，我瞬间缄默了，眼前只有一个字：
服。
不外站在宏观层面，严打房价是富有远见的。
接下来人们对都会房价的涨速会有一个预期，尤其是年轻人，对“家”有个盼头。
而不像以前，希望与绝望，可能只在一夜之间。
可以说，我国楼市能走到今天这一步，已经超出了绝大多数人的预期。
已往我们不信赖房价可以被调控住，但现在我们不敢说房价能容易涨起来。
明了这套逻辑，实在就知道了“房住不炒”的本意。
算了一下，从2016年12月到现在，已经4年有余，昨天晚上我把这4年的楼市事宜翻了出来，认真研读，颇有感想。
希望接下来子木这些话，能对你在未来房价趋势上有一番新的看法。
跳出塔西佗陷阱
之前，市场上很少有人信赖房价能被调控得住。
这是由于我们陷入了“塔西佗陷阱”。
“一旦天子成了人们憎恨的工具，他做的好事和坏事就同样会引起人们对他的厌恶。“
对于楼市，98年第一次房改后，每次房价大涨后，我们都要求稳定房价，但每次调控之后，房价又在逆势而涨，甚至报复性上涨。
循环往复，人们对于楼市政策调控没了信心。
2016年12月，房住不炒横空出世，当初人们的态度，依然不屑。
由于我们已经习惯了近乎二十年的炒房民风，时代诞生了不可胜数的发财梦，也有更多的人愿意把资产设置到内里，抵御通货膨胀。
长此以往，开发商、炒房客、地方以及银行等既得利益体，已经形成了牢不可破的“魔障”。
这个魔障无法破除，归根结底是由于各个都会的经济生长太依赖房地产。
中央调控不敢下死手，是忧郁GDP降速，背后牵连成千上万老百姓(603883,股吧)的饭碗。
但在2016年12月以后，天变了。
为什么呢？
灰犀牛。
刻意
数据统计，已往十几年，我国房地产融资规模不断扩大，商业房地产贷款的占比从2004年13%，增进到2019年的高点29%，贷款余额年复合增进率在21.4%。
同时住民杠杆率同步提升。
2009年是23.5%，而十年之后，这个数值变成了55.8%，缔造历史新高。
房贷成为家庭欠债的主要组成，占家庭总欠债的75.9%。
说实话，2019年是中国楼市孕育风险最大的一年。
主要风险不在一二线都会，而是三四线都会，多地房价飙涨，有的县城房价甚至炒到了1万元/平米以上，老百姓都把钱塞进了楼市。
最主要的是，2019年我国经济趋势是下行的，两者对冲很容易爆雷。
灰犀牛近在眼前，再忧郁GDP已无济于事。
于是在2019年，中共中央政治局集会上，明确示意：
“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
紧接着，天下各地最先疯狂出台调控政策，全方位袭击炒房客。
数据统计，2019年调控次数高达620次，创下历史记录，很可能成为历史绝唱。
2017年，250次
2018年，408次
2019年，620次
2020年，498次
2020年突发疫情，天下各地楼市封锁，彻底进入隆冬时刻，各地经济下滑严重，纷纷松绑政策欲自救。
若是根据已往的套路，经济下行，地方喊救命，上面定然是睁一只眼闭一只眼了。
然而我们却看到了异常夸张的征象：
只要有都会敢自行松绑，马上责令破除，收回政策，俗称“政策一日游”。
也就是从2019年最先，中央敢于在经济承压的情况下，继续加码调控。
“逆周期调控”似与地产调控呈“脱钩”之势，也证明了“房住不炒”的刻意。
房地产契机
2020年对于一些人来说是异常漆黑的一年，但对于楼市来讲，是历史转折之契机。
由于这一年的上半段，我们经济进入近十几年以来最艰难的时刻。
但我们又发现失去房地产后，中国经济并没有垮塌，反而在下半年，最先爆发式爬坡。
至此，所有人以为中国这趟列车上，没有房地产做主动力，依旧可以高速奔跑。
房地产经济捆绑经济的“魔障”最先泛起裂隙。
2020年8月，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》刊文再次强调：
房地产泡沫已经成为威胁我国金融平安最大的“灰犀牛”。
随后又爆发了新的一轮调控潮，我把它称之为「打鼹鼠式」调控。
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意味着只有都会房价踩到红线，马上会遭遇问责调控。
紧接着，中央又针对开发商出台了“三道红线”，被业内称为地产行业的“巴塞尔协议”，年底针对银行出台了“两道红线”，勒紧信贷口子。
一位地产行业的同伙跟我说，从2016年12月最先，有一种刀架在脖子上的感受，背后另有皮鞭子在一直猛抽，喘不外气来。
由于整整4年，政策大手从未住手过施压，一直都在围追堵截这头灰犀牛，这个产业链上的既得利益体最先瓦解。
而且这样的态势将会是未来楼市的一种常态。
反向头脑
谈到这里，许多人都说，房地产这不就玩完了吗？屋子哪另有投资价值？
这是许多人的误解。
“房住不炒”，是“不炒”，并不是“不涨”。
实在对于我们这些楼市研究者来说，房住不炒后的市场反而更有投资价值。一个理性稳健的市场，对老百姓来说更主要。
为什么呢？
类比于股市。
美国的股市，一家上市企业的股票是跟业绩、利润、欠债等焦点生长指标深度挂钩的，而且承载着国民财富，通过手艺剖析，炒股完全是一个可以设置资产的渠道。
但在中国呢？
就是炒。
2020年行情好的时刻，大部分股票不分青红皂白一起涨，许多垃圾股几个涨停板，直接把追涨的散户都埋了。
再厉害的手艺剖析都无济于事，只有“情绪”可言。
同理于楼市，已往行情好的时刻，好都会落伍都会一起涨，好地段垃圾地段也一起涨，遇到冷市，最后把买房人都套死了。
但房住不炒后，在政策打压下，全域剥离了炒作这一大因素。
所有都会的房价走势立竿见影，而且龙头都会和落伍都会，分化越来越大。
我挑选了几个强一二线都会，2016年12月-2020年2月的房价趋势。
北京二手房均价走势
广州二手房均价走势
深圳二手房均价走势
杭州二手房均价走势
成都二手房均价走势
武汉二手房均价走势
我们会发现，2016年以后这些焦点都会的房价都在飙涨，但房住不炒后，整体最先加速回落，炒作泡沫挤出。
然则几年后，龙头都会的房价又进入了回涨阶段。
尤其像北上广深这样的都会，新的一轮房价，是实打实刚需支持起来的，这属于理性的稳增进阶段。
但有些都会却不是这样。
许多都会被打掉投契泡沫后，房价回落，止步不前，进入了高位横盘时期。
若是都会自身经济实力不够，在房住不炒的后时代，大概率会陷入历久横盘阴跌的逆境，这无疑套死了买房人。
至于哪些都会未来一定没有生长潜力呢？
我这里不会笼统地说什么三四线都会，而是想让人人来看两张图。
第一张是《2020年养老金中央调剂》，注释了2020年各省市养老金上缴和下拨的比例。
我们看到广东省养老金收入天下最高，而且净孝敬到达645.71亿元，这意味着广东省的年轻劳动力充沛，地域人口结构优质。
广东年轻人不但可以养当地的老人，而且另有富余，救济其他省份的老人。
最惨的是东三省，天下排名倒数，这意味着当地老龄化严重，年轻人连老人都养不了，只能靠其他省份来救济。
这种形势下，年轻人只能继续外流寻找出路。
这句话可能不太好听，但事实证明，年轻人外流的都会或者地域，经济生长是无望的，房产没有任何投资价值。
以是在东三省，我以为能投资房产的地方有且只有2个，沈阳和大连，只有这些都会还委曲能吸引东三省的年轻人流入，其他不用思量。
养老金调剂净孝敬为负的省市，房产投资价值只局限于省会都会，而且这个都会的“首位度”一定要很高才行。
第二张图是2019年天下各省市人口出生率对比。
人人都知道，现在天下整体的人口出生率每年都在下滑，人均40平米栖身面积下，一个都会的出生人口和流入人口决议了未来房产价值。
我们会发现，大部分都会的人口出生率都在降低，尤其内蒙古、天津、山西、新疆都不足10‰，意味着这些省市的人口结构在加速老龄化。
尤其东北振兴很难说，年轻人都走了，出生率照样天下奇低，北京上海虽然出生率低，然则迁入的年轻人多，潜力照样很大。
若是没有外来人口填充，房产价值只能逐渐昏暗。
广东、四川、浙江的出生率虽然不是最高的，但人口基数大，综合指数在天下属于第一梯队，这就是我为什么异常看好大湾区、长三角、川渝都会群房地产的缘故原由。
已往在影响房价的三大因素是金融、土地和人口，这内里金融和土地可以人为调治，唯有人口是无法解决的因素。
这也是近几年来百城抢人的意图，一是为了经济生长，二是为了稳住房价。
以是房住不炒后，我们把人口列为影响房价的第一因素，未来人口数量多、出生人口多、且流入人口多的都会，就是楼市茅台(600519)，人人要心有所知。
四年感悟
最后再总结一下。
1、走出塔西佗陷阱的中国楼市，调控将无比敏捷，政策性市场中，投契属性趋近于0，未来政策铺开的可能性也险些为0。
2、闭着眼买房赚钱的黄金时代彻底完结，未来是理性的稳健市场，想在屋子上赚钱，必须学会手艺剖析，好比都会、地段、资产类型、栖身环境、户型物业等等。
3、房住不炒只是剥离了楼市炒作因素，但并不代表房价不涨。好的资产依旧会随着人口、经济的蕴蓄与生长，水涨船高。
4、盯紧人口流动趋势，马太效应下，未来都会分化会异常猛烈，投资价值聚焦在人口递增的龙头都会板块，而人口总量低、人口递减的都会，自住可以，投资没有意义。
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网友评论
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回复（原题为《西班牙著名F1赛车手阿隆索在瑞士遭遇交通事故》） 看得出来很用心